越南支持外国投资制造业，并将优先考虑工业区，其开发商已获得、整合并建立明确的土地所有权，并建设公用事业和基础设施以支持制造业投资。 但土地可用性、进度风险和该国动态监管环境的复杂性意味着越南唯一可以确定的就是不确定性。

在越南的外国制造业投资优先位于工业区，这里是专门用于工业投资的区域，其开发商已获得、整合并建立明确的土地所有权，并建设公用事业和基础设施以支持制造业投资。在越南获得明确的土地所有权的困难巨大、促进制造业集群的政府政策以及现成的基础设施的优势促使企业在工业区投资。

越南经济的快速发展取决于将以前的农业用地转化为工业和商业用途。收购、合并和转换成百上千个小地块（平均农业地块面积约为 2,000 – 3,000 平方米 [21,530 平方英尺 – 32,293 平方英尺]），其中一些由政府私人拥有和其他人拥有，即使对于有政府支持的最有经验的开发商来说，进入工业区也是一项艰巨的任务。

尽管存在如此复杂的情况，但工业用地的扩张是进一步工业发展的关键。越南有 369 个注册工业区，其中只有 284 个在运营，其余处于发展阶段。工业区平均入住率约为70%。越南各地都有工业区，但最集中的是以北部首都河内和东南部胡志明市为中心的红河三角洲。这两个地区合计占所有工业区的 54%。

优先区域聚集是因为它们具有制造和服务业成功运营所需的属性：

• 靠近越南主要市场中心；

• 人口密度高，拥有最大的非熟练以及熟练的管理人才库；

• 最著名的大学和技术学校都集中在这里，并且

• 靠近集装箱港口和机场以及汇集供应商网络。

随着公司寻求可以与中国低成本相抗衡的替代品时，这些属性将导致对工业房地产的需求激增。虽然红河三角洲和东南部是大多数地区的所在地，但开发商并未能跟上需求，导致工业房地产市场异常紧张。红河三角洲和东南部的平均入住率超过98%，也推高了价格并限制了公司寻找最佳位置。

平衡机会、风险和不确定性

同时，投资者需要与处于不同发展阶段的工业区候选名单中的开发商谈判。入围正在开发的工业区为投资者带来了机遇和风险。 新区和在建区为投资者提供了更多关于地块位置、几何形状、规模和基础设施以及公用事业访问和可用性的选择。 由于越南高度复杂的土地法规，伴随着这个机会而来的是大量的风险。

计划风险

投资者在开发区面临的最大风险是项目实施进度。所有投资项目都有必须降低进度的风险，但这些风险在很大程度上在投资者的可控范围内。由于监管的不确定性会影响越南几乎每个工业区开发商并且都会遇到不同程度的开发进度监管和不确定性，因此当位于正在开发的区域时，进度风险会更加复杂。不太专业的开发商可能不会坦率地说明他们的土地征用情况，因此需要额外的时间和费用进行尽职调查。

如果在此过程中没有遇到重大问题，完成一个区域的土地征用通常需要两到三年的时间。但也不排除一些开发人员花了长达 10 年的时间来完成这个过程。为了管理现金流，一些开发商只有在他们承诺投资者的情况下才会有目的地收购和转换土地，这一事实可能要等到做出正式承诺并消除替代地点后才会透露，从而浪费了宝贵的时间。有些区域可能还存在已获得批准区域边界内的私有地块的权利冲突，但可能尚未获得政府批准地皮所属权。

监管风险

越南的法律环境在不断变化。规范工业用地和设施建设的重大新法律通常每五年修订一次，并且经常发布对实施条例的临时调整。自然资源和环境部（MONRE）最近颁布的新土地法就出现了这样的冲突。旧法律生效时建立的区域受一套政府收购国家管理土地的法规的约束，新土地法改变了其中的一些指导方针，因此产生了冲突。根据旧法征地过程中，但未完成征地的地区发现他们必须重新开始征地过程，从而严重影响其开发进度。大多数工业区都是由数百个甚至数千个以多种方式划分的小型政府所有和私有地块拼凑而成的。每种类型的土地都有自己的收购和转换为工业用途的规则。与一种土地相关的法律法规的变化可能会对投资者的项目进度产生影响，具体取决于其所在区域内的位置。

信任但要验证

与任何重大商业决策一样，对每个入围的开发商都要进行详细的尽职调查至关重要。确认法律地位、遵守补偿和清理程序以及该区域的开发计划是任何选址的关键。如果您需要在正在开发的区域中选择一个站点，这一点尤其重要。

由于不可预见的困难和监管变化，即使是最有信誉和经验的开发商在获得土地和完成区域基础设施和公用事业建设时也会遇到障碍。在文化上，开发商不熟悉外国投资者对透明度的需求，并不愿分享这些存在的问题。因此，建立良好的关系并保持一致的沟通是关键。在越南唯一可以确定的是不确定性，因此请准备好花费时间和资源来了解和减轻项目进度和其他因素的风险。